Demanda colectiva contra UDR por uso de algoritmos en el mercado del alquiler
UDR, Inc. ha sido objeto de una demanda colectiva propuesta que acusa a la empresa de gestión de alquileres de utilizar ilegalmente un dispositivo algorítmico para fijar precios de alquiler y niveles de ocupación en propiedades residenciales de San Diego. La demanda, de 22 páginas, sostiene que UDR ha recurrido de forma ilícita a los algoritmos de RealPage, un proveedor de software de análisis de datos y gestión inmobiliaria, para establecer precios de alquiler y determinar cuántas unidades arrendar, basándose en datos no públicos de la competencia, en violación del artículo 98.1103 del Código Municipal de San Diego.
La ordenanza municipal que prohíbe los algoritmos de fijación de precios
Según la demanda, el 22 de mayo de 2025 San Diego aprobó una ordenanza que modifica el Código Municipal de la ciudad para prohibir a los propietarios el uso de dispositivos algorítmicos para calcular precios de alquiler residencial o niveles de ocupación basándose en datos no públicos de competidores, como tarifas de alquiler, cambios en dichas tarifas, niveles de oferta de propiedades residenciales en alquiler, niveles de ocupación o fechas de inicio y fin de contratos. La ordenanza entró en vigor el 21 de junio de 2025 y fue aprobada expresamente para proteger el mercado local de alquiler residencial y a los inquilinos frente a propietarios corporativos como UDR.
El papel de YieldStar y la admisión de UDR
La demanda señala que UDR ha reconocido públicamente el uso de RealPage y sus programas algorítmicos, como YieldStar, que recopilan información propietaria de propietarios y ofrecen sugerencias en tiempo real sobre cómo fijar precios de plantas y unidades en viviendas multifamiliares en alquiler. Concretamente, UDR admitió en su respuesta a la demanda presentada por el Distrito de Columbia contra RealPage que ha utilizado YieldStar como una herramienta más entre otras para orientar su toma de decisiones respecto a determinadas unidades multifamiliares.
Impacto económico y social sobre los inquilinos de San Diego
La demanda sostiene que los dispositivos algorítmicos han contribuido a inflar los precios del alquiler y han hecho que vivir en San Diego sea cada vez menos asequible para la mayoría de las familias. El Consejo de Asesores Económicos de la Administración Biden estimó que la fijación algorítmica de precios incrementó el precio mensual medio para los inquilinos de San Diego en aproximadamente 99 dólares en 2023. Además, economistas y reguladores coinciden en que el uso de estos dispositivos para fijar tarifas de alquiler y niveles de ocupación puede perpetuar daños sociales ya extendidos en el mercado de la vivienda, dado que los modelos de IA han demostrado producir resultados sesgados o discriminatorios.
"Esto es especialmente así cuando el software algorítmico de RealPage captura perspectivas específicas y granulares, así como detalles de los contratos de arrendamiento."
Alcance de la demanda colectiva
La demanda colectiva contra UDR busca representar a todas las personas que alquilaron apartamentos a UDR en San Diego durante el periodo relevante. El caso pone de relieve la creciente preocupación regulatoria y judicial por el uso de herramientas algorítmicas en el mercado inmobiliario, especialmente cuando dichas herramientas se nutren de datos confidenciales de la competencia para coordinar precios en detrimento de los inquilinos.